Onderzoek woningbouw(locaties)

Onderzoek naar mogelijkheden voor woningbouw gemeente Bladel

Woningbouwambitie tot 2040

De economische ontwikkelingen in de Brainportregio gaan erg snel. Hierdoor groeit deze regio groeit als kool. Dat betekent dat er extra woningen, scholen, winkels en sociale voorzieningen nodig zijn. Gemeente Bladel heeft daarom de ambitie om 2.900 nieuwe woningen te bouwen in de periode tot 2040. Dit moet zorgen voor een toekomstbestendig woningaanbod dat bijdraagt aan de leefbaarheid van alle dorpen in gemeente Bladel. Hierbij wordt rekening gehouden met onder andere vergrijzing, behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens en verduurzaming.

Om dit doel te behalen moet gemeente Bladel ook kijken naar mogelijkheden voor woningbouw aan de dorpsranden. Zaken als natuur en milieu, aanpassing aan het huidige klimaat en het recreatief aantrekkelijk houden van het buitengebied worden hierin meegenomen. Uitgangspunt hierbij is dat het dorpse en landelijke karakter blijft bestaan.

Onderzoek naar mogelijke woningbouwlocaties

Vanwege deze grote woningbouwopgave heeft gemeente Bladel onderzoek laten uitvoeren naar mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw in alle kernen van gemeente Bladel. In dit onderzoek zijn drie typen woonlocaties opgenomen: grootschalige woonontwikkeling, kleinschalige woonontwikkeling en transformatie van een bedrijfserf. De kansrijke locaties voor woningbouwmogelijkheden worden hierin benoemd. In totaal staan in het onderzoek 25 locaties waar klein- of grootschalige woningbouw plaats kan vinden en verschillende bedrijfserven waar aanpassing voor woningbouw mogelijk is.

Onderzoek openbaar

Dit onderzoek, genaamd ‘Verkenning woningbouwlocaties gemeente Bladel’ is in december 2023 door de gemeenteraad onder geheimhouding vastgesteld. Dit betekent dat de informatie alleen intern bij gemeente Bladel beschikbaar was. Dit gaf gemeente Bladel de mogelijkheid om in alle vijf de kernen als eerste in gesprek te gaan met de grondeigenaren. Inmiddels heeft gemeente Bladel in alle vijf de dorpen gronden in bezit waar de komende jaren woningen gebouwd kunnen worden.

Daarom is per 1 oktober 2024 de geheimhouding opgeheven en is het onderzoek nu openbaar. 

Resultaten onderzoek

Het onderzoek laat de mogelijkheden zien, het betekent niet dat op iedere locatie woningen komen. Als een grondeigenaar ergens prettig woont of zijn bedrijfsvoering voort wil zetten dan verandert er niets ten opzichte van de huidige situatie. De bestempeling als kansrijke woningbouwlocatie heeft hier geen invloed op. Grondeigenaren die wel interesse hebben kunnen contact zoeken met gemeente Bladel, zelf een initiatief starten of de samenwerking zoeken met een marktpartij.

Leeswijzer onderzoek

Het onderzoek is opgebouwd uit drie onderdelen.

  • Deel A: beschrijft de aanleiding en uitgangspunten van het onderzoek studie met een samenvatting en conclusiekaart per kern. 
  • Deel B: laat per kern een uitwerking zien van de afweegbare woningbouwlocaties. Per locatie volgt een beschrijving van de afwegingscriteria en de voorwaarden voor een woningbouwontwikkeling. 
  • Deel C: is de gebiedsanalyse per kern/dorpsrand, waarop de gemaakte keuzes uit deel A en B zijn gebaseerd. Dit deel kan gezien worden als achtergronddocument en verdiepende toelichting.

Als je in hoofdlijnen wil weten wat het onderzoek inhoudt en wat de resultaten zijn, kun je het beste deel A lezen. Wil je meer informatie over één van de locaties dan pak je deel B erbij. Ben je benieuwd naar de onderliggende gebiedsanalyse, dan verwijzen we je naar deel C.

Lees hier deel A

Lees hier deel B

Lees hier deel C

Drie type locaties

decoratief beeld
icoon locatie 1

1a. en 1b. Zoekgebied grootschalige woonontwikkeling

De zoekgebieden die in deze visie zijn geduid, gaan uit van een grotere woningbouwontwikkeling. Ca. 30 tot 200 woningen. Een ring om de ster geeft de reikwijdte aan van het zoekgebied. Alle zoekgebieden gaan dan ook uit van een integrale inrichting van wonen met landschapsontwikkeling, waarin opgaven als klimaatadaptatie, biodiversiteit en sociale woonomgeving onderdeel zijn.

Bij de rode sterren is onderscheid gemaakt tussen locaties die we nu al als optie beschouwen en locaties die pas in beeld komen als de andere locaties in die kern af zijn gevallen of niet toereikend zijn.
 

icoon locatie 2

2. Kleinschalige woonontwikkeling

In het onderzoek zijn ook locaties aangeduid die zich lenen voor een kleinschalige woonontwikkeling tot ca. 20 à 25 woningen. Dit zijn vaak locaties die maatwerk vragen en die zich lenen voor een specifieke doelgroep.
 

icoon locatie 3

3. Transformatie van bedrijfserven

In de randen van de dorpen liggen op verschillende plekken bedrijfserven die niet altijd meer passend zijn nabij stedelijk gebied. Deze plekken lenen zich ervoor om te transformeren naar wonen op kleine schaal.

De gemeente richt zich voornamelijk op de grootschalige en kleinschalige woonontwikkelingen. Een transformatie van een bedrijfserf zien wij als bijvangst. De regie blijft liggen bij de eigenaren.

Bij veelgestelde vragen kun   je meer informatie vinden.
 

Veelgestelde vragen

Hieronder staan de veelgestelde vragen over het onderzoek mogelijkheden woningbouw.

Ik ben grondeigenaar en mijn perceel komt voor in het onderzoek?

Dit onderzoek laat alleen zien wat de meest kansrijke zoeklocaties zijn voor woningbouw in de toekomst. Het laat alleen de mogelijkheden zien, het betekent niet dat er op jouw perceel woningen komen. Je bent als grondeigenaar zelf aan zet. Als je je huidige bedrijfsvoering wil doorzetten dan verandert er niets ten opzichte van de huidige situatie. De bestempeling als kansrijke woningbouwlocatie heeft hier geen invloed op.

Overweeg je wel wat anders te gaan doen of ben je geïnteresseerd in de mogelijkheden dan kun je contact opnemen met gemeente Bladel. Je kunt ook zelf een initiatief starten of de samenwerking met marktpartijen zoeken. Doordat het onderzoek nu openbaar is, bestaat de mogelijkheid dat marktpartijen jou op eigen initiatief benaderen. 
 

Mijn perceel staat in het onderzoek, maar de gemeente heeft mij niet benaderd?

De afgelopen periode heeft gemeente Bladel benut om de locaties uit het onderzoek te beoordelen en rangschikken. Vervolgens is de aandacht gegaan naar, voor de gemeente, de meest kansrijke locaties. Bij een deel van deze locaties heeft de gemeente de afgelopen maanden contact gezocht met grondeigenaren. 

Op dit moment zijn in iedere kern actuele woningbouwontwikkelingen waarbij de gemeente de gronden exploiteert of wil gaan exploiteren. De gemeente is nu daarom minder actief op zoek naar nieuwe locaties.  

Dat de gemeente niet eerder contact met jou heeft opgenomen, betekent niet dat er geen interesse is. Wel is het initiatief bij jou komen te liggen als grondeigenaar. Ben je geïnteresseerd in de mogelijkheden dan kun je contact opnemen met gemeente Bladel. Je kunt ook zelf een initiatief starten met een adviseur of de samenwerking met marktpartijen zoeken.

Ik ben aanwonende van één van de locaties uit het onderzoek?

Voor een groot deel van de locaties uit het onderzoek zijn op dit moment geen plannen voor woningbouw. Het onderzoek laat ook alleen de mogelijkheden zien, het betekent niet dat op alle locaties uit het onderzoek woningen gaan komen. 

Voor een aantal woningbouwlocaties is de planvorming inmiddels gestart, hierover zijn de betreffende omwonenden inmiddels geïnformeerd. Voor de plannen die in voorbereiding zijn, neemt gemeente Bladel of de ontwikkelende partij op een passend moment contact op met omwonenden. 

Ik ben grondeigenaar en mijn perceel komt niet voor in het onderzoek?

De gemeente heeft de dorpsranden onderzocht voor kansrijke woningbouwlocaties. Als jouw percelen niet in het onderzoek staan, betekent niet dat er niets mogelijk is. Wel is het waarschijnlijk dat uit de gebiedsanalyse (Deel C) een belemmering naar voren is gekomen, waardoor andere locaties beter scoren. Je kunt altijd contact opnemen met de gemeente als je overweegt wat anders te willen doen met jouw percelen.

Wanneer komen de woningen er?

Voor het merendeel van de locaties uit dit onderzoek zijn (nog) geen woningbouwplannen. Voor enkele locaties wel, deze projecten zitten nog in een vroeg stadium van planvorming. Het gaat enkele jaren duren voordat de eerste woningen naar aanleiding van dit onderzoek zijn gerealiseerd.

Ik ben woningzoekende, kan ik me ergens inschrijven?

Het is niet mogelijk om je bij de gemeente in te schrijven als woningzoekende. Dit wordt per woningbouwproject georganiseerd, de manier waarop is afhankelijk van de ontwikkelende partij. Op deze pagina kun je actuele woningbouwprojecten vinden in gemeente Bladel: https://www.bladel.nl/woningbouwprojecten-gemeente-bladel

In het onderzoek staan geen locaties in de dorpen zelf?

Klopt, het onderzoek richt zich specifiek op uitbreidingslocaties in de dorpsranden. De komende jaren worden er ook woningen gebouwd binnen de bestaande kernen, maar die zijn geen onderdeel van dit onderzoek.

Welke soort woningen komen er?

De invulling van de verschillende projecten is nog niet bekend. Wel moeten alle plannen voldoen aan het gemeentelijke beleid, waaronder de woonvisie. Dat houdt in dat er veel aandacht is voor betaalbaarheid en woningen voor starters en senioren.

Mijn bedrijfserf staat als transformatielocatie in het onderzoek?

Het onderzoek heeft zich voornamelijk gericht op zoeklocaties voor woningbouwinitiatieven van grotere omvang. Om de ambitie van 2.900 woningen tot 2040 waar te kunnen maken ligt daar ook de urgentie van de gemeente. Voor een eventuele transformatie van een bedrijfserf bent je als grondeigenaar zelf aan zet.

Als je wilt verkennen wat mogelijk is op jouw erf, dan is het aan jezelf om hiervoor een plan uit te werken en advies in te winnen. Het is raadzaam om daar dan een goede adviseur bij te betrekken want er komt heel wat bij kijken. Zo moet voor iedere ontwikkeling aangetoond worden dat een locatie stedenbouwkundig aanvaardbaar is, moet rekening gehouden worden met de (landschappelijke) omgeving alsook de afstand tot eventuele bedrijvigheid in de buurt en dient een omgevingsdialoog te worden gevoerd. Daarnaast moet een plan passen binnen het provinciaal beleid en zijn waarschijnlijk in veel gevallen een of meerdere (maatwerk)titels nodig voor het kunnen toevoegen van een of meerdere woningen. Uiteindelijk moet een plan voldoen aan de uitgangspunten van de Omgevingswet en dient er sprake te zijn van een zogenaamde “Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties” (ETFAL). Daarvoor dien je onder andere rekening te houden met aspecten als stikstof, water, geluid, bodem, archeologie, flora en fauna, etc. 

Als je interesse hebt om te kijken wat voor jouw perceel mogelijk is, kun je daarom het best beginnen met het indienen van een gemotiveerd principeverzoek. Op onze website staat hoe dat kan en welke kosten daaraan verbonden zijn. Het is raadzaam om al in deze fase een adviseur in de arm te nemen. Na een inhoudelijke beoordeling en integrale afweging van het principeverzoek ontvang je van ons een beoordeling of een initiatief (onder voorwaarden) kansrijk is of niet. Daarbij moet worden benadrukt dat er bij voorbaat géén garantie is op een “Ja”. Het onderzoek laat namelijk alleen de potentiële mogelijkheden zien, maar betekent niet dat er ook daadwerkelijk woningen kunnen komen.

Ik ben al in gesprek (geweest) met de gemeente over mijn erf?

Dit onderzoek heeft gemeentebreed naar de mogelijkheden gekeken. Het kan zijn dat je al in gesprek bent (geweest) met gemeente Bladel specifiek over jouw erf. Met die eventuele persoonlijke communicatie is in dit onderzoek geen rekening gehouden. De contacten en afspraken die specifiek met jou zijn gemaakt als wel mogelijk (principe)besluiten zijn leidend.

Mijn bedrijfserf staat niet als transformatielocatie in het onderzoek?

Ook als jouw locatie niet in het onderzoek voorkomt, kan een transformatie van het erf een mogelijkheid zijn. Het initiatief ligt bij jou als eigenaar, kijk bij het kopje ‘Mijn bedrijfserf staat als transformatielocatie in het onderzoek’ om te zien aan welke stappen je moet denken.